Nájomná zmluva z pohľadu bezpečnostného manažmentu

 

Na čo si dať pozor pri uzatváraní nájomnej zmluvy z pohľadu bezpečnostného manažmentu (OPP, BOZP, CO, manažmentu odpadov, GDPR, SBS)

 

Práva a povinnosti subjektov práva stanovujú na území SR právne predpisy. Každodenné problémy nie je možné riešiť výhradne pomocou jedného právneho predpisu. Asi každý, kto chcel v živote riešiť nejakú problematiku, sa s tým už stretol. Úlohou právnych subjektov je dodržiavať právne predpisy v súlade s čl. 2 ods. 3 Ústavy SR. Robiť všetko to, čo zákon nezakazuje a vykonať to, čo zákon ukladá. Čo robiť v prípadoch, v ktorých právne predpisy presne nestanovujú rozsah práv a povinností?

Nájomné a podnájomné (ďalej len nájomné) zmluvy sa delia na základe predmetu a spôsobu užívania predmetu nájmu. Pre každý typ nájomnej zmluvy platí určitý právny predpis, podľa ktorého sa riešia formálne a obsahové náležitosti. Základným právnym predpisom upravujúcim nájomné zmluvy je zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, ktorý v § 663 až § 723 stanovuje základné náležitosti nájomných zmlúv, ktoré sú:

• odplatnosť, časovosť a právo brať úžitky – § 663,
• spôsobilosť na nájom a zabezpečovanie – § 664,
• kontroly a užívanie – § 665,
• podnájom – § 666,
• zmeny na veci – § 667,
• opravy veci – § 668 – § 669,
• vznik škôd – § 670,
• nájomné – § 671 – § 675,
• skončenie nájmu – § 676 – § 684,
• osobitné ustanovenia o nájme bytu – § 685 – § 716,
• nájom obytných miestností v zariadeniach určených na trvalé bývanie – § 717 – § 718,
• podnájom bytu (časti bytu) – § 719,
• nájom a podnájom nebytových priestorov – § 720 (odkazujúc na zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov),
• osobitné ustanovenia o podnikateľskom nájme hnuteľných vecí – § 721 – § 723.

Vo všeobecnosti by mali nájomné zmluvy obsahovať základné náležitosti Občianskeho zákonníka doplnené v špecifických prípadoch o podmienky v súlade s ďalšími právnymi predpismi. V týchto prípadoch má prednosť v aplikácii špecifická právna úprava pred všeobecnou určenou zákonom č. 40/1964 Zb. Medzi špecifické (osobitné) právne predpisy, ktoré vo všeobecnosti dopĺňajú Občiansky zákonník z pohľadu nájomných zmlúv, zaraďujeme najmä:

• zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu,
• zákon č. 260/2011 Z. z. o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom,
• zákon č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami,
• zákon č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní,
• zákon č. 261/2011 Z. z. o poskytovaní dotácií na obstaranie náhradných nájomných bytov,
• zákon č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania,
• zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov,
• zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov.

Zároveň vyššie uvedené právne predpisy stanovujú isté špecifiká, ale vo všeobecnosti nájomné zmluvy obsahujú vo väčšine základné časti, ktorými sú:

• označenie zmluvných strán a právneho predpisu, podľa ktorého je zmluva vytvorená,
• označenie predmetu a účelu nájmu,
• rozsah užívania – práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu (depozit),
• doba a skončenie nájmu, výška nájmu a splatnosť nájomného, spôsob platenia,
• odovzdanie predmetu nájmu – stav meračov, objektu a jeho vybavenia,
• záverečné ustanovenie.

Základné podmienky určujúce rozsah povinností prenajímateľa a nájomcu určujú právne predpisy a môžu ich vyšpecifikovať v nájomnej zmluve. Z predložených právnych predpisov najkonkrétnejšie upravuje špecifiká nájmu § 664 zákona č. 40/1964 Zb., a to na účel určenia rozsahu povinností. V § 664 zákon č. 40/1964 Zb. definuje, že „prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak sa spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať“. Z toho vyplýva, že prenajímateľ môže dať do nájmu len stavbu v zodpovedajúcom stave v súlade s užívaním stavby, v stave obvyklom v rámci užívania alebo sa s nájomcom dohodne na spôsobe užívania. Na účely užívania stavby musí byť daný priestor skolaudovaný v súlade so stavebným povolením podľa § 85 zákona č. 50/1976 Zb. Skolaudovanie stavby sa riadi zákonom č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, ktorý v § 76 až § 85 určuje podmienky, za ktorých sa môže skolaudovať stavba. V § 82 ods. 1 je určené kolaudačné rozhodnutie, ktoré „... povoľuje užívanie stavby na určený účel, a ak je to potrebné, určia sa podmienky užívania stavby“. V § 82 ods. 4 je stanovená povinnosť stavebného úradu, ktorý v rámci podmienok užívania stavby určí podľa druhu a účelu stavby aj „...ďalšie povinnosti na zabezpečenie verejných záujmov, na ochranu práv a oprávnených záujmov účastníkov, na zabezpečenie záujmov starostlivosti o životné prostredie, bezpečnosť a ochranu zdravia ľudí, požiarnu bezpečnosť a zabezpečenie prístupu osobám s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie“. V konečnom dôsledku stavebný úrad rozhoduje o spôsobe užívania stavby a aj jeho možnej zmeny v súlade s § 85 zákona č. 50/1976 Zb. „zmeny účelu užívania stavby, ktoré spočívajú v zmene spôsobu užívania stavby, jej prevádzkového zariadenia, v zmene spôsobu a v podstatnom rozšírení výroby alebo činností, ktoré by mohli ohroziť život a zdravie ľudí alebo životné prostredie, vyžadujú rozhodnutie stavebného úradu o zmene v užívaní stavby...“ Z vyššie uvedeného jednoznačne vzniká povinnosť na strane prenajímateľa (vlastníka) stavby, a to prenajímať stavbu len výhradne na účel, na ktorý bola stavba skolaudovaná. V inom prípade sa spôsob nájmu dohodne v zmluve špecifickejšie, než všeobecné právne predpisy stanovujú v súlade s § 664 zákona č. 40/1964 Zb. V praxi sa môže dohodnúť aj to, že síce objekt nespĺňa skoro žiadne podmienky na bezpečnosť, ale veľakrát za symbolický poplatok sa prenajme. Následne nájomca, pokiaľ ho chce užívať, musí zabezpečiť zodpovedajúci stav a v niektorých prípadoch zabezpečiť aj kolaudáciu na svoje náklady.

Základným modelom vo fungovaní nájomných zmlúv je splnenie dvoch základných podmienok:

• skolaudovanie stavby na účel užívania,
• účel nájmu je totožný s účelom skolaudovania stavby.

Stavba, ktorá nie je skolaudovaná, sa nemôže z dikcie zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka a zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku užívať. Pokiaľ stavba je skolaudovaná na účel užívania a objekt nájmu je totožný s účelom, ktorý bol skolaudovaný, tak nájomca má dve možnosti, pokiaľ mu takto skolaudovaná stavba:

• právne vyhovuje na činnosť – potom musí výhradne užívať prenajatý priestor v súlade s nájmom a skolaudovaním,
• právne nevyhovuje na činnosť – potom musí zmeniť účel užívania stavby a v tom prípade získať povolenie prenajímateľa a zabezpečiť v súlade s § 85 zákona č. 50/1976 Zb. zmenu v užívaní stavby.

Z týchto dvoch možností vyplývajú povinnosti pre nájomcu a aj prenajímateľa. Nájomca by mal mať možnosť oboznámiť sa s projektovou dokumentáciou stavby v takom rozsahu, aby vedel presne, ako môže využívať objekt prenájmu tak, aby nič neporušoval a vedel, za čo bude platiť nájom. To na druhej strane stanovuje povinnosť prenajímateľa takúto dokumentáciu nájomcovi poskytnúť ešte pred uzavretím nájomnej zmluvy, aby sa s ňou mohol oboznámiť. Akákoľvek zmena, ktorá by mohla ohroziť zdravie, život človeka alebo životné prostredie, musí byť uskutočnená ako zmena užívania stavby. To teda kladie povinnosti na stranu:

• prenajímateľa – zabezpečovať funkčnosť skolaudovanej stavby, poskytnúť a v nevyhnutnej miere aj vysvetliť možný rozsah užívania stavby budúcemu nájomcovi, kontrolovať rozsah a spôsob užívania stavby nájomcom;
• nájomcu – užívať predmet nájmu podľa skolaudovanej dokumentácie stavby, získať v nevyhnutnej miere informácie o možnom rozsahu užívania stavby, informovať a v nevyhnutných prípadoch žiadať o súhlas prenajímateľa stavby o zmenu účelu predmetnej stavby.

Pokiaľ stavba nespĺňa požiadavky kolaudácie, musí na to prenajímateľ upozorniť nájomcu (aj budúceho) a prípadne, pokiaľ súhlasí, aj adekvátne znížiť nájomné – to ale závisí od zmluvných strán, či sa tak rozhodnú. Skolaudovaná stavba sa viaže na stavebné povolenie, ktoré schvaľuje príslušný stavebný úrad. V stavebnom povolení sa väčšinou rieši len vo všeobecnosti bezpečnosť, konkrétnejšie protipožiarna ochrana, hygiena a pri vyhradených technických zariadeniach aj bezpečnosť a ochrana zdravia pri práci. Zároveň sa riešia aj stanoviská dotknutých orgánov napr. aj z oblasti civilnej ochrany a pod., pričom požiadavky sú veľakrát formulované všeobecne v súlade s § 66 až § 70 zákona č. 50/1976 Zb. Z toho logicky vyplýva nutnosť vyšpecifikovať rozsah nájmu práve nájomnou zmluvou. Pokiaľ to nájomná zmluva neobsahuje, môžu sa obidve zmluvné strany dostať do problémovej situácie. Dobrou praxou je preto vedieť, v ktorých oblastiach sú presne vymedzené práva a povinnosti prenajímateľa, nájomcu a v ktorých nie. V nasledujúcich podkapitolách si uvedieme jednotlivé oblasti a z nich vyplývajúce základné povinnosti, ktoré z takýchto vzťahov (prenajímateľa a nájomcu) vznikajú. V niektorých prípadoch potom môžu vzniknúť spory o to, kto za čo zodpovedá. Podľa Sváka (2006) zodpovednosť je daná tomu, kto:

• mal túto povinnosť priamo určenú právnymi predpismi alebo nájomnou zmluvou,
• svojím konaním (nekonaním) mohol v najlepšej miere ovplyvniť činnosť v priestore tak, že by nedošlo k ohrozeniu zdravia a života človeka alebo zvieraťa, majetku alebo životného prostredia.

Zo zatiaľ uvedeného vyplýva, že zodpovednosť bude na tom, kto zabezpečuje služby pre iného. V priestoroch nájmu to bude vo všeobecnosti nájomca (v zmluve väčšinou uvedený priestor – označenie a určenie m², za ktoré sa platí nájom) a v priľahlých priestoroch ako chodby, WC a pod. (pokiaľ nie sú súčasťou nájomnej zmluvy, za ktoré platí paušálne poplatky zahrnuté v cene nájmu) vo všeobecnosti bude zodpovedať prenajímateľ. Pravdaže, pokiaľ špecifický právny predpis neurčí inak alebo prenajímateľ s nájomcom sa v súlade s právnymi predpismi nedohodnú inak. V prípadoch, kedy činnosť vykonávanú v prenajatom priestore nevyžadujú právne predpisy, bude výhradne na prenajímateľovi a nájomcovi, ako sa rozhodnú si upraviť vzťahy (napr. výkon SBS).

Požiarna ochrana – PO

Zákon č. 314/2001 Z. z. o ochrane pred požiarmi stanovuje povinnosti v oblasti požiarnej ochrany. V rámci kolaudácie je schválená protipožiarna bezpečnosť stavby v súlade s vyhláškou č. 94/2004 Z. z. Plnenie všetkých povinností určených v § 4 a § 5 zákona č. 314/2001 Z. z. určuje § 6 ods. 2 zákona č. 314/2001 Z. z. „Vlastník (správca) nehnuteľností, ktorý prenajíma nehnuteľnosť, je povinný zabezpečiť úlohy ochrany pred požiarmi podľa ustanovení tohto zákona, ak sa v nájomnej zmluve nedohodne s nájomcom o zabezpečení týchto úloh inak.“ Zo zákona jednoznačne vyplynula povinnosť plniť si povinnosť pre prenajímateľa (vlastníka, správca), pokiaľ nájomná zmluva neurčí inak. Rozsah plnenia v rámci protipožiarnej ochrany má dispozitívny charakter, tzn. strany nájomnej zmluvy si môžu určiť rozsah svojich práv a povinností inak, než je určené v prvej časti § 6 ods. 2 zákona č. 314/2001 Z. z. Rozsah plnenia pri špecifických typoch nájmov je odlišný od všeobecného ustanovenia § 6 zákona č. 314/2001 Z. z., pričom povinnosti subjektov práva sú dané spoločne a nerozdielne:

• podľa § 6a: vlastníkovi bytového domu, spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome a správcovi bytového domu, ktorí „...sú povinní zabezpečiť pri správe bytového domu plnenie úloh ochrany pred požiarmi, ktoré sa týkajú spoločných častí bytového domu a spoločných zariadení bytového domu...“,
• podľa § 6b: vlastníkovi lesa, správcovi alebo obhospodarovateľovi lesa „...na účely predchádzania vzniku požiaru lesa...“.

Je preto dobrá vec, že v nájomných zmluvách alebo v iných typoch zmlúv sa presne určí rozsah povinností pre priestory, v ktorých sa majú plniť povinnosti spoločne a nerozdielne.

Bezpečnosť a ochrana zdravia pri práci – BOZP

Zákon č. 124/2006 Z. z. o bezpečnosti a ochrane zdravia pri práci stanovuje povinnosti zamestnávateľovi a zamestnancovi. V súlade s § 2 ods. 2 písmeno e) povinnosti a opatrenia zákona č. 124/2006 Z. z. sa v nevyhnutnej miere budú aplikovať aj na „...fyzickú osobu, ktorá sa nachádza s vedomím zamestnávateľa na jeho pracovisku alebo v jeho priestore“. Z toho vyplýva, že nájomca (prenajímateľ), ktorý má osoby v zamestnaneckom pomere alebo obdobnom stave, prípadne v súlade s § 3 s jeho súhlasom sa v jeho priestore nachádza osoba – zákazník, ktorej poskytuje akékoľvek služby, alebo akákoľvek iná osoba, musí na účely zákona č. 124/2006 Z. z. zabezpečiť v nevyhnutnej miere „...na zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci vzhľadom na povahu činnosti...“ svojimi opatreniami a povinnosťami stanovenú mieru ochrany. Základné (všeobecné) povinnosti v súlade s § 6 až § 30 zákona č. 124/2006 Z. z. si bude zabezpečovať preto zamestnávateľ – nájomca (v prenajatých priestoroch) a prenajímateľ (v ostatných priestoroch – spoločných priestoroch).

Civilná ochrana obyvateľstva – CO

Zákon č. 42/1994 Z. z. o civilnej ochrane obyvateľstva stanovuje vlastníkovi alebo nájomcovi povinnosť zachovávať účel a funkčnosť zariadenia civilnej ochrany, ktoré sú súčasťou kolaudačného rozhodnutia, čo určuje § 4 ods. 2. V § 16 zákona č. 42/1994 Z. z. sa stanovujú povinnosti, ktoré sa rozlišujú vzhľadom na to, či prenajímateľ alebo nájomca je právnická alebo fyzická osoba – podnikateľ. Povinnosti sa určujú podľa toho, či svojou činnosťou ohrozuje okolitý priestor, je ohrozený činnosťou okolitých firiem alebo môže byť ohrozený všeobecnými rizikami. Povinnosť vzniká pre každú „firmu“, čiže základné (všeobecné) povinnosti v súlade s § 16 zákona č. 42/1994 Z. z. si bude zabezpečovať podnikateľ – nájomca v prenajatých priestoroch a prenajímateľ v ostatných priestoroch.

V nadväznosti na civilnú ochranu obyvateľstva sa rieši na Slovensku aj prevencia závažných priemyselných havárií, ktorú upravuje zákon č. 128/2015 Z. z. a v ktorom sú upravené povinnosti prevádzkovateľa, ktorý riadi priestor alebo súbor priestorov. Povinnosť je určená tomu, kto v súlade s § 4 zákona č. 128/2015 Z. z. „...prevádzkuje alebo riadi podnik, alebo osoba, na ktorú boli... ...prevedené ekonomické a rozhodovacie právomoci nad technickým fungovaním podniku“, čo v konečnom dôsledku je nájomca.

Odpady

Zákon č. 79/2015 Z. z. o odpadoch stanovuje zodpovednosť držiteľa odpadu, ktorý je v súlade s § 4 definovaný ako „... pôvodca odpadu alebo osoba, ktorá má odpad v držbe“. Náklady na nakladanie s odpadom v súlade s § 12 ods. 3 znáša držiteľ odpadu. Ak nie je známy, tak posledný známy držiteľ. Výnimku tvorí vyhradený prúd odpadu, na ktorý sa vzťahuje rozšírená zodpovednosť výrobcov. Povinnosti v súlade so zákonom č. 79/2015 Z. z. si bude zabezpečovať držiteľ odpadu – nájomca v prenajatých priestoroch a prenajímateľ v ostatných priestoroch.

Súkromná bezpečnostná služba – SBS

Zákon č. 473/2005 Z. z. o poskytovaní služieb v oblasti súkromnej bezpečnosti stanovuje jednotlivé podmienky činností. Zákon neurčuje vo všeobecnosti povinnosť zriadiť tzv. SBS, pre niektoré objekty (napr. jadrové elektrárne) a niektoré činnosti (napr. špecifické športové alebo kultúrne podujatia) to vyplýva z iných právnych predpisov. Otázka ochrany pomocou SBS je výhradne na dohode prenajímateľa a nájomcu.

Ochrana osobných údajov – GDPR    

Zákon č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov definuje termíny ako prevádzkovateľ a dotknutá osoba – „každá fyzická osoba, ktorej osobné údaje sa spracúvajú“. Na účel zákona č. 18/2018 Z. z. prevádzkovateľ spracováva informácie od dotknutej osoby, čo môže byť nájomca a aj prenajímateľ. Každý z nich si to má zabezpečiť vo svojej vlastnej réžii. Pokiaľ sa neurčí v nájomnej zmluve inak, nájomca a prenajímateľ si plnia svoje úlohy na úseku ochrany osobných údajov v rozsahu, akým sa k spracovaniu takýchto informácií dostávajú.

 

Z tu predložených informácií vyplýva, že povinnosti sú priamo určené právnymi predpismi a odklon od nich nastáva väčšinou len dojednaním nájomných zmlúv, ktoré týmto právnym predpisom nemôžu odporovať, ale povinnosti v týchto nájomných zmluvách môžu byť vyšpecifikované. Jednou z možných aplikácií je prenos zodpovednosti na prenajímateľa. Pravdaže, pri splnení podmienok, že s tým prenajímateľ súhlasí, tento prechod bude zmluvne ošetrený (napr. nájomnou zmluvou alebo dodatkom k zmluve) a bude odplatný. To platí aj obrátene s tým, že nájomné sa adekvátne zníži. V praxi sa stáva aj to, že síce nájomná zmluva má základné náležitosti, ale predmet nájmu je menej vyšpecifikovaný v určení povinností. Tým sa môže stať, že jedna strana sa cíti tou druhou poškodená a naopak. Napríklad nájomca sa domnieva, že v nájme platí za všetko, pričom v skutočnosti si ani nie je vedomý, za čo naozaj prenajímateľovi platí.

Preto by malo byť pri tvorbe nájomných zmlúv dobrou praxou zameranie sa aj na časti:

• predmet nájmu – skolaudovanie stavby a určenie užívania výhradne na jej účel,
• rozsah užívania – práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu (so zameraním sa aj na oblasť bezpečnosti),
• výška nájmu – presne uvedenie toho, za čo sa platia mesačné poplatky (výmera + služby).  

V týchto prípadoch platí, že čím menej vyšpecifikovaná nájomná zmluva, tým viac nepochopenia a v konečnom dôsledku aj viac súdnych sporov, ktoré sa môžu ťahať aj niekoľko rokov.

 

Zdroj:

SVÁK, J.: Ochrana ľudských práv. Žilina : Poradca podnikateľa, 2006. 1116 s. ISBN 80-88931-51-7.

Autor: Mgr. Ing. Vladimír Benedik, PhD.